Courtia Pro Pourquoi un prêt immobilier est-il refusé alors que les revenus sont confortables ?
Parce qu'une banque ne compare pas vos revenus à un niveau de confort, mais à vos charges, à la durée demandée et à des règles d'octroi exprimées en pourcentage. Un revenu élevé ne dispense d'aucune de ces règles, et il n'existe en France aucun droit au crédit : un dossier solide sur le papier peut être refusé sans que la banque ait à motiver sa décision.
Publié le 19 octobre 2026 · par Benjamin Poisson, courtier en prêts immobiliers et fondateur de Courtia
Parce qu'une banque ne regarde pas un niveau de vie, elle regarde des ratios. Vos revenus servent de dénominateur à un calcul dont le résultat doit tenir dans des limites fixées à l'avance, et un revenu élevé ne vous exonère d'aucune de ces limites.
À cela s'ajoute un point que beaucoup de dossiers découvrent au moment du refus : il n'existe pas de droit au crédit en France, et une banque n'a en principe pas à expliquer pourquoi elle dit non.
Nous ne publions ici ni taux, ni mensualité, ni coût de crédit, et aucun exemple chiffré appliqué à un cas type. Les montants et les décotes retenus dépendent de chaque établissement et de sa politique au moment de l'étude. Aucun intermédiaire ne peut vous garantir un accord bancaire, et rien dans cette page ne vaut accord de prêt.
Pourquoi des revenus élevés ne garantissent-ils pas un accord ?
Parce que la règle principale est un pourcentage, pas un montant. La norme du Haut Conseil de stabilité financière prévoit que le taux d'effort ne doit pas excéder 35 % des revenus de l'emprunteur, et que la durée du crédit ne doit pas excéder 25 ans. Ces deux critères s'appliquent de la même manière à tous les niveaux de revenu : un pourcentage se franchit aussi bien avec un revenu élevé qu'avec un revenu modeste, dès lors que les charges suivent.
Le numérateur de ce calcul est plus large qu'on ne le croit. La FAQ du HCSF précise que l'ensemble des prêts doivent être pris en considération, et que le numérateur comprend l'ensemble des charges induites par le crédit, y compris les charges d'intérêt et d'assurance. Chaque ligne consomme de la capacité, indépendamment de ce que vous gagnez :
- un crédit auto ou un prêt travaux en cours ;
- un crédit renouvelable ouvert et oublié ;
- une pension alimentaire versée, dont le traitement est détaillé dans notre page dédiée ;
- l'assurance emprunteur du nouveau prêt, lorsqu'elle conditionne l'octroi.
Le détail de ce qui entre dans ce calcul figure dans notre page sur les charges retenues dans le taux d'endettement.
Par ailleurs, la norme n'est pas une liberté laissée au conseiller. Le HCSF l'a rappelée inchangée lors de sa séance du 15 septembre 2026, en relevant un taux d'effort moyen de 30,9 % en juin 2026 et une maturité moyenne de 22,7 ans. Le marché se tient donc en moyenne nettement sous le plafond, ce qui laisse peu d'espace à un dossier qui s'en approche.
La banque est-elle obligée d'expliquer son refus ?
Non, pas dans le principe. La CNIL écrit qu'il n'existe pas de droit au crédit et que les établissements ne sont, en principe, pas tenus de motiver leur décision de refus. Le prêteur signe ou ne signe pas, au titre de la liberté contractuelle de l'article 1101 du code civil. La directive européenne sur le crédit immobilier va dans le même sens : une évaluation de solvabilité débouchant sur un résultat positif ne devrait pas obliger le prêteur à accorder le crédit.
Il existe toutefois des points sur lesquels vous n'êtes pas sans recours. Si le refus repose sur une inscription au fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers, la banque doit vous en informer. Si le motif figure dans votre dossier, vous pouvez l'obtenir par votre droit d'accès. Et la CNIL ajoute que le prêteur doit pouvoir vous expliquer les principaux critères utilisés pour parvenir à la décision obtenue.
Quels revenus la banque laisse-t-elle de côté ?
C'est souvent là que se joue l'écart entre ce que vous gagnez et ce qui est retenu. Le revenu pris en compte pour le calcul du taux d'effort est, selon la FAQ du HCSF, le revenu net avant impôt. À partir de cette base, plusieurs ressources sont écartées ou minorées.
- les revenus exceptionnels, qui ne sont pas considérés comme susceptibles de constituer une ressource stable et récurrente ;
- les revenus financiers, qui n'entrent dans le calcul que s'ils sont stables et récurrents, la FAQ indiquant expressément que les dividendes à recevoir ne le sont pas, puisqu'ils dépendent des résultats des sociétés ;
- les revenus d'un contrat à durée déterminée, qui doivent être pris en compte mais peuvent subir une décote prudente au titre de leur irrégularité.
Pour les revenus locatifs, le revenu brut est retenu avant déduction des abattements fiscaux et des charges, avec une décote au titre du risque locatif, et le calcul différentiel est exclu : il n'est pas permis de retrancher les loyers de la charge de remboursement pour n'afficher que la différence. C'est ce qui explique qu'un investisseur aux revenus confortables sature plus vite que prévu.
Enfin, la FAQ est claire sur l'avenir : il n'y a pas lieu de retenir d'hypothèse d'augmentation ou de baisse du revenu pendant la durée du crédit. Une progression attendue, une association prochaine, une prime annoncée ne se calculent pas. Pour les indépendants, cette mécanique est détaillée dans notre page sur le revenu que la banque retient.
Pourquoi la durée demandée peut-elle faire échouer le dossier ?
Parce que la durée est le second critère de la norme, et qu'elle est souvent la variable utilisée pour faire tenir une opération dans les 35 %. Le HCSF retient qu'un crédit est conforme si sa maturité totale ne dépasse pas 27 ans et si sa durée d'amortissement ne dépasse pas 25 ans, la tolérance de deux ans correspondant à un différé d'amortissement lorsque l'entrée en jouissance du bien est décalée.
Un dossier à revenus élevés qui ne passe qu'en allongeant la durée au-delà de ces bornes sort de la norme. Il ne devient pas impossible, mais il change de catégorie.
Que change la marge de flexibilité pour un dossier hors norme ?
Elle existe, et elle est contingentée. Les établissements peuvent déroger aux critères dans la limite d'une marge de flexibilité allant jusqu'à 20 % de la production de nouveaux crédits immobiliers octroyés chaque trimestre civil. Au moins 70 % de cette marge est réservée aux acquéreurs de leur résidence principale, dont au moins 30 % aux primo-accédants, le reste étant libre d'utilisation.
Cette enveloppe se partage, et elle se remplit. Le HCSF a relevé un recours à la marge de flexibilité de 18,1 % au deuxième trimestre 2026, contre 16,0 % un an plus tôt. Un dossier hors norme ne concourt donc pas contre un plafond théorique mais contre les autres dossiers hors norme du même trimestre, dans la même banque. Le fonctionnement de cette enveloppe est détaillé dans notre page sur la marge de flexibilité du HCSF.
Qu'est-ce que la banque regarde en dehors du taux d'effort ?
Le code de la consommation impose au prêteur une évaluation rigoureuse de votre solvabilité. L'article R313-14 précise qu'elle porte sur vos revenus, votre épargne et vos actifs, puis sur vos dépenses régulières, vos dettes et vos autres engagements financiers. Le prêteur doit aussi tenir compte, dans la mesure du possible, des événements pouvant survenir pendant la durée du contrat. Et l'article L313-16 exige que les informations soient contrôlées de façon appropriée, en se référant notamment à des documents vérifiables.
Deux conséquences pratiques. D'abord, la façon dont vos comptes tournent compte autant que leur solde : des dépenses régulières élevées pèsent dans l'évaluation même si elles ne sont pas des crédits, ce qui est la logique du reste à vivre. Ensuite, ce qui n'est pas documenté n'existe pas dans l'analyse : le règlement prévoit même que l'emprunteur est informé du risque de refus en cas de défaut de communication des informations demandées.
Un dernier facteur ne dépend ni de vos revenus ni de vos charges : le plafond légal attaché au TAEG. Un dossier au taux nominal correct peut être recalé pour cette seule raison, ce que détaille notre page sur le taux d'usure.
Construit à partir de situations courantes, et non d'un dossier réel. Un couple à revenus élevés, deux crédits à la consommation en cours, une pension versée, un apport entièrement consommé par les frais, et une demande sur 27 ans pour faire tenir la mensualité. Aucun de ces éléments n'est disqualifiant seul. Additionnés, ils sortent le dossier de la norme sur les deux critères à la fois.
Un score automatisé peut-il décider seul du refus ?
C'est devenu un point central. La CNIL a publié le 7 mai 2026 une recommandation sur l'évaluation de la solvabilité dans le cadre de l'octroi de crédit. Elle rappelle, en s'appuyant sur la jurisprudence de la Cour de justice de l'Union européenne, qu'un scoring est une décision automatisée lorsqu'il joue un rôle déterminant dans l'octroi du crédit. Dans ce cas, l'article 22 du RGPD s'applique.
Concrètement, trois droits s'ouvrent :
- connaître votre score, les informations fournies devant être précises et personnalisées, avec les notes minimale et maximale ;
- obtenir une explication après la décision, qui ne consiste pas à recevoir l'algorithme mais à comprendre les principales variables ayant conduit au résultat ;
- contester, exprimer votre point de vue et demander un réexamen par une personne, un entretien étant généralement organisé sur demande, à distance si l'établissement n'a pas d'agences.
La recommandation encadre aussi la matière utilisable. Les catégories particulières de données au sens de l'article 9 du RGPD ne doivent pas être traitées, les réseaux sociaux ne constituent pas une source valable, et seules les données strictement nécessaires doivent être collectées. La CNIL recommande par ailleurs de ne plus tenir compte d'un incident de paiement au-delà de vingt-quatre mois après sa régularisation intégrale, ce qui est distinct des durées du FICP : cinq ans au maximum pour un incident de paiement caractérisé, selon la Banque de France.
Dans quel ordre reprendre un dossier refusé ?
L'ordre compte plus que la vitesse.
- Demander d'abord si le refus repose sur un fichier, puisque la banque doit vous informer dans ce cas.
- Vérifier ensuite directement auprès de la Banque de France si vous figurez au FICP, ce droit d'accès s'exerçant exclusivement auprès d'elle.
- Exercer votre droit d'accès auprès de la banque pour obtenir le score et les critères principaux.
- Demander un réexamen humain si la décision a été prise sans intervention réelle d'une personne.
Ce n'est qu'après ces étapes que la reconstruction a un sens : solder ou réduire les lignes qui pèsent au numérateur, ramener la durée dans la norme, documenter ce qui ne l'était pas. Redéposer le même dossier ailleurs sans rien changer revient à soumettre les mêmes chiffres à un calcul comparable.
Pour situer votre dossier avant d'aller voir une banque, vous pouvez faire une simulation gratuite sur courtia.fr : elle vous indique où vous en êtes au regard de ces critères et ce qui demande à être repris. Elle ne constitue ni un accord de prêt ni une garantie de financement.
Questions fréquentes
Une banque doit-elle justifier le refus d'un prêt immobilier ?
En principe non. La CNIL rappelle qu'il n'existe pas de droit au crédit et que les établissements ne sont pas tenus de motiver leur refus. Une exception : si le refus repose sur une inscription au FICP, la banque doit vous en informer.
Un revenu élevé permet-il de dépasser 35 % d'endettement ?
Pas automatiquement. La norme du HCSF plafonne le taux d'effort à 35 % quel que soit le niveau de revenu. Les dossiers au-delà relèvent de la marge de flexibilité, une enveloppe trimestrielle limitée à 20 % de la production de la banque, dont le recours atteignait 18,1 % au deuxième trimestre 2026.
Les dividendes et les primes comptent-ils dans le calcul ?
La FAQ du HCSF considère que les revenus exceptionnels ne constituent pas une ressource stable et récurrente, et que les dividendes à recevoir n'en sont pas une non plus puisqu'ils dépendent des résultats de la société. Chaque banque applique ensuite sa propre décote.
Un algorithme peut-il refuser seul un crédit ?
Quand le score joue un rôle déterminant et qu'aucun humain n'intervient réellement, le refus est une décision automatisée au sens de l'article 22 du RGPD. Vous pouvez alors demander une explication, exprimer votre point de vue et obtenir un réexamen par une personne.
Combien de temps un ancien incident de paiement pèse-t-il sur un dossier ?
La CNIL recommande de ne plus tenir compte d'un incident au-delà de vingt-quatre mois après sa régularisation intégrale. Les durées d'inscription au FICP sont distinctes : cinq ans au maximum pour un incident de paiement caractérisé.
Peut-on redéposer un dossier après un refus ?
Oui, aucun texte ne l'interdit. L'enjeu est de savoir ce qui a bloqué avant de redéposer : le même dossier présenté ailleurs sans modification se heurte souvent aux mêmes calculs.
Sources
- Le refus de crédit en questions — CNIL, 19 août 2026 Consultée le 19 octobre 2026.
- Recommandation concernant l'évaluation de la solvabilité dans le cadre de l'octroi de crédit — CNIL, 7 mai 2026 Consultée le 19 octobre 2026.
- Mesure relative à l'octroi de crédits immobiliers — Haut Conseil de stabilité financière Consultée le 19 octobre 2026.
- Foire aux questions sur les décisions relatives à l'octroi de crédits immobiliers — Haut Conseil de stabilité financière Consultée le 19 octobre 2026.
- Communiqué de presse de la séance du troisième trimestre 2026 — Haut Conseil de stabilité financière, 15 septembre 2026 Consultée le 19 octobre 2026.
- L'évaluation de la solvabilité de l'emprunteur — Actu-Juridique (source de repli pour les articles de code, Légifrance inaccessible) Consultée le 19 octobre 2026.
- Dépliant sur le fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers — Banque de France, 1 novembre 2023 Consultée le 19 octobre 2026.
Dix ans de courtage en prêts immobiliers, dont plusieurs années à la tête de sa propre agence franchisée, avant de fonder Courtia. Courtia est le nom commercial de LB FINANCE, immatriculée à l'ORIAS sous le n° 20002802. Voir la page auteur.
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Courtia est le nom commercial de LB FINANCE, courtier en opérations de banque et en services de paiement, immatriculé à l'ORIAS sous le n° 20002802 (orias.fr). Cet article a une vocation d'information : il décrit des méthodes et des critères, il ne constitue ni un conseil personnalisé, ni une offre de crédit, ni une promesse d'accord bancaire. Un crédit vous engage et doit être remboursé : vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Voir les mentions légales.