Courtia Pro Quels sont les motifs de refus les plus fréquents d'un prêt immobilier ?
Les refus se concentrent sur cinq causes : un taux d'effort au-delà de 35 %, une durée hors des bornes de la norme, des revenus écartés du calcul parce qu'ils ne sont pas jugés stables et récurrents, une tenue de compte ou des incidents qui pèsent dans l'évaluation de solvabilité, et un dossier incomplet ou non documenté. Aucune banque n'est tenue de vous dire laquelle s'applique.
Publié le 19 octobre 2026 · par Benjamin Poisson, courtier en prêts immobiliers et fondateur de Courtia
Cinq causes reviennent, et elles se cumulent souvent dans un même dossier. Aucune n'a à vous être communiquée, sauf une.
Le taux d'effort dépasse le plafond
La norme du Haut Conseil de stabilité financière prévoit que le taux d'effort ne doit pas excéder 35 % des revenus. La FAQ du HCSF précise que l'ensemble des prêts doivent être pris en considération, et que le numérateur comprend l'ensemble des charges induites par le crédit, y compris les charges d'intérêt et d'assurance. Un crédit à la consommation en cours ou une pension versée suffisent à faire basculer un dossier par ailleurs sain.
La durée demandée sort de la norme
Un crédit est conforme si sa maturité totale ne dépasse pas 27 ans et si sa durée d'amortissement ne dépasse pas 25 ans, la tolérance de deux ans correspondant à un différé d'amortissement. Allonger la durée pour faire tenir une mensualité fonctionne jusqu'à cette limite, pas au-delà.
Une partie des revenus n'est pas retenue
Le revenu pris en compte est le revenu net avant impôt. La FAQ du HCSF écarte ensuite les revenus exceptionnels, qui ne sont pas jugés susceptibles de constituer une ressource stable et récurrente, et précise que les dividendes à recevoir n'en sont pas une non plus, puisqu'ils dépendent des résultats des sociétés. Les revenus locatifs sont retenus en brut avec une décote au titre du risque locatif.
La tenue des comptes ou un incident passé pèse dans l'évaluation
L'article R313-14 du code de la consommation impose au prêteur d'examiner vos dépenses régulières, vos dettes et vos autres engagements financiers, en plus de vos revenus, de votre épargne et de vos actifs. Les incidents comptent aussi, avec une limite : la CNIL recommande de ne plus en tenir compte au-delà de vingt-quatre mois après leur régularisation intégrale. Les durées du FICP sont distinctes, cinq ans au maximum pour un incident de paiement caractérisé.
Le dossier n'est pas documenté
L'article L313-16 exige que les informations soient contrôlées de façon appropriée, en se référant notamment à des documents vérifiables, et le règlement prévoit que l'emprunteur est informé du risque de refus en cas de défaut de communication des informations demandées. Une ressource réelle mais non justifiée est traitée comme absente.
Dernier point : la CNIL rappelle que les établissements ne sont en principe pas tenus de motiver leur refus. Seul un refus fondé sur une inscription au FICP doit vous être signalé. Le détail de ces mécanismes figure dans notre article sur le refus de prêt malgré des revenus confortables.
Pour situer votre dossier au regard de ces cinq points, faites une simulation gratuite sur courtia.fr. Elle ne constitue ni un accord de prêt ni une garantie de financement.
Questions fréquentes
Quel est le premier motif de refus ?
Le dépassement du taux d'effort. La norme du HCSF prévoit qu'il ne doit pas excéder 35 % des revenus, et la FAQ précise que l'ensemble des prêts en cours entrent dans le calcul.
Un dossier incomplet peut-il suffire à faire refuser un prêt ?
Oui. Le code de la consommation prévoit que l'emprunteur est informé du risque de refus en cas de défaut de communication des informations demandées, et que les informations doivent être contrôlées par des documents vérifiables.
La banque me dira-t-elle lequel de ces motifs s'applique ?
Pas nécessairement. La CNIL rappelle que les établissements ne sont en principe pas tenus de motiver leur refus. Seule exception : un refus fondé sur une inscription au FICP doit vous être signalé.
Sources
- Foire aux questions sur les décisions relatives à l'octroi de crédits immobiliers — Haut Conseil de stabilité financière Consultée le 19 octobre 2026.
- Mesure relative à l'octroi de crédits immobiliers — Haut Conseil de stabilité financière Consultée le 19 octobre 2026.
- Le refus de crédit en questions — CNIL, 19 août 2026 Consultée le 19 octobre 2026.
- L'évaluation de la solvabilité de l'emprunteur — Actu-Juridique (source de repli, Légifrance inaccessible) Consultée le 19 octobre 2026.
- Dépliant sur le fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers — Banque de France, 1 novembre 2023 Consultée le 19 octobre 2026.
Dix ans de courtage en prêts immobiliers, dont plusieurs années à la tête de sa propre agence franchisée, avant de fonder Courtia. Courtia est le nom commercial de LB FINANCE, immatriculée à l'ORIAS sous le n° 20002802. Voir la page auteur.
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Courtia est le nom commercial de LB FINANCE, courtier en opérations de banque et en services de paiement, immatriculé à l'ORIAS sous le n° 20002802 (orias.fr). Cet article a une vocation d'information : il décrit des méthodes et des critères, il ne constitue ni un conseil personnalisé, ni une offre de crédit, ni une promesse d'accord bancaire. Un crédit vous engage et doit être remboursé : vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Voir les mentions légales.