Courtia Pro Quelles charges sont retenues dans le calcul du taux d'endettement ?
Le numérateur du taux d'effort réunit les échéances de tous les prêts en cours, quel que soit le prêteur, et l'assurance emprunteur du nouveau crédit. Les autres dépenses régulières sont examinées séparément, au titre du reste à vivre.
Publié le 14 septembre 2026 · par Benjamin Poisson, courtier en prêts immobiliers et fondateur de Courtia
Quelles charges entrent dans le taux d'effort ?
Entrent au numérateur du taux d'effort encadré par le Haut Conseil de stabilité financière : les échéances du prêt envisagé, assurance emprunteur comprise, et les échéances de tous les crédits en cours.
Tous les crédits, sans exception de nature ni de prêteur : prêts immobiliers déjà détenus, crédits à la consommation, crédits renouvelables, locations avec option d'achat. Le fait qu'un crédit soit détenu dans un autre établissement ne le sort pas du calcul.
Le plafond est de 35 %, assurance comprise, en application de la décision du HCSF juridiquement contraignante depuis le 1er janvier 2022 et modifiée en 2023.
Quelles charges n'entrent pas dans le taux d'effort mais sont examinées ?
Les dépenses régulières hors crédit ne figurent pas dans ce rapport. Elles sont regardées ailleurs, au titre de l'évaluation de solvabilité.
L'article R313-14 du code de la consommation impose en effet au prêteur de tenir compte des dépenses régulières de l'emprunteur, de ses dettes et de ses autres engagements financiers. Cela recouvre selon les établissements les pensions alimentaires versées, les charges de copropriété, les impôts, les frais de garde, les assurances et les abonnements récurrents. Ces éléments pèsent sur le reste à vivre, pas sur le taux d'effort.
Deux précisions utiles. Le loyer que vous payez pour un investissement locatif reste une dépense régulière, puisque vous continuez à l'acquitter. Les loyers que vous encaissez ne se retranchent jamais de la mensualité : le HCSF exclut explicitement ce calcul différentiel et les range au dénominateur, avant abattements fiscaux, avec une décote propre à chaque banque.
Sur quelle année le calcul est-il fait ?
Sur l'année la plus chargée de la durée du prêt, pas sur la première.
Le taux d'effort s'apprécie année par année sur toute la durée, et c'est la charge annuelle maximale qui détermine la conformité. Un crédit à la consommation qui coexiste trois ans avec le nouveau prêt pèse donc pendant ces trois années, même s'il s'éteint ensuite. Le solder avant le dépôt du dossier change la lecture. Le reporter ne la change pas.
Comment vérifier ce qui sera retenu chez vous ?
Le meilleur moyen d'éviter une surprise est de reconstituer la liste avant la banque.
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Questions fréquentes
Un crédit détenu dans une autre banque compte-t-il ?
Oui. Le HCSF retient les échéances de tous les prêts en cours quel que soit le prêteur.
L'assurance emprunteur entre-t-elle dans les 35 % ?
Oui. Le plafond de 35 % s'entend assurance emprunteur comprise.
Le loyer actuel est-il une charge ?
Pour un achat de résidence principale, il cesse d'être une charge à la mise en place du prêt. Pour un investissement locatif, il reste une dépense régulière examinée par le prêteur.
Les loyers perçus se déduisent-ils de la mensualité ?
Non. Le calcul différentiel est exclu par le HCSF. Les loyers sont pris en compte au dénominateur, avec une décote fixée par chaque établissement.
Faut-il solder ses crédits à la consommation avant de déposer un dossier ?
Cela retire ces échéances du numérateur et allège le reste à vivre. L'effet sur la décision reste propre à chaque banque, qui instruit et décide seule.
Sources
- Foire aux questions sur les décisions relatives aux conditions d'octroi de crédits immobiliers — Haut Conseil de stabilité financière Consultée le 14 septembre 2026.
- Mesure relative à l'octroi de crédits immobiliers — Haut Conseil de stabilité financière Consultée le 14 septembre 2026.
- Code de la consommation, articles R313-13 à R313-16 — Légifrance Consultée le 14 septembre 2026.
Dix ans de courtage en prêts immobiliers, dont plusieurs années à la tête de sa propre agence franchisée, avant de fonder Courtia. Courtia est le nom commercial de LB FINANCE, immatriculée à l'ORIAS sous le n° 20002802. Voir la page auteur.
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Courtia est le nom commercial de LB FINANCE, courtier en opérations de banque et en services de paiement, immatriculé à l'ORIAS sous le n° 20002802 (orias.fr). Cet article a une vocation d'information : il décrit des méthodes et des critères, il ne constitue ni un conseil personnalisé, ni une offre de crédit, ni une promesse d'accord bancaire. Un crédit vous engage et doit être remboursé : vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Voir les mentions légales.