Capacité et chiffres

Un prêt relais est-il compté dans votre taux d'endettement de 35 % ?

Pas automatiquement. Le crédit relais n'est pas soumis à la décision du HCSF qui plafonne le taux d'effort à 35 %, et un ajustement de décembre 2023 autorise votre banque à écarter sa charge du calcul lorsque le relais ne dépasse pas 80 % de la valeur du bien mis en vente, nette du capital restant dû. Autorise : ce n'est pas une obligation, et chaque établissement en décide.

Publié le 19 octobre 2026 · par Benjamin Poisson, courtier en prêts immobiliers et fondateur de Courtia

Vous avez trouvé le bien suivant avant d'avoir vendu l'actuel. La question qui décide de tout arrive vite : pendant les mois où les deux crédits coexistent, la banque va-t-elle additionner l'échéance du relais et celle du nouveau prêt, puis comparer le total à vos revenus ? Si oui, beaucoup de projets d'achat-revente deviennent arithmétiquement impossibles.

La réponse tient en deux niveaux, qu'il faut absolument séparer. Premier niveau : le crédit relais ne relève pas du champ de la décision du HCSF qui impose le plafond de 35 %. Second niveau : la charge de ce relais peut, sous une condition chiffrée précise, être écartée de l'appréciation du taux d'effort du nouveau crédit — mais c'est une faculté ouverte aux banques, pas un droit que vous pouvez exiger.

Le prêt relais entre-t-il dans le plafond de 35 % du HCSF ?

La mesure qui encadre l'octroi des crédits immobiliers en France repose sur deux critères que les établissements doivent appliquer : le taux d'effort, c'est-à-dire le rapport entre les charges d'emprunt de l'emprunteur et ses revenus, qui ne doit pas excéder 35 % ; et la maturité du crédit, qui ne doit pas excéder 25 ans, avec une tolérance de deux ans de différé d'amortissement lorsque l'entrée en jouissance du bien est décalée par rapport à l'octroi du crédit.

Les crédits relais, au sens du 16° de l'article L. 311-1 du code de la consommation, n'entrent pas dans le champ d'application de cette décision. Une réponse ministérielle publiée par l'Assemblée nationale le formule sans ambiguïté : les prêts relais ne sont pas soumis à la décision D-HCSF-2021-7, et le remboursement du capital était déjà exclu du calcul du taux d'effort avant même l'assouplissement de 2023.

Cela règle une inquiétude fréquente : le capital du relais, remboursé en une fois à la vente, n'a jamais été traité comme une mensualité qui viendrait s'empiler sur celle du nouveau prêt. Restait la question des intérêts, payés eux mois après mois pendant la période d'attente. C'est précisément ce point qu'un texte de fin 2023 est venu trancher.

Deux choses à ne pas confondre

Le relais est hors du champ de la décision HCSF : on ne lui applique pas, en tant que tel, le plafond de 35 % ni le critère de durée. Autre sujet : le nouveau prêt immobilier qui l'accompagne, lui, reste dans le champ. La vraie question est donc de savoir si la charge du relais pèse dans le taux d'effort calculé pour ce nouveau prêt.

Qu'est-ce que la condition de quotité de 80 %, et comment se calcule-t-elle ?

La décision D-HCSF-2023-6 du 18 décembre 2023 a apporté deux ajustements techniques à la décision de 2021. L'un d'eux autorise les établissements de crédit à exclure la charge d'emprunt associée aux prêts relais pour l'appréciation du taux d'effort, à condition que la quotité de financement du relais soit inférieure ou égale à 80 %.

Cette quotité n'est pas un pourcentage d'apport ni un pourcentage du prix d'achat du nouveau bien. C'est le rapport entre le montant du crédit relais et la valeur du bien mis en vente, nette du capital restant dû sur le prêt qui le finance encore.

Au numérateur : le montant du crédit relais accordé.
Au dénominateur : la valeur retenue pour le bien que vous vendez, diminuée du capital qu'il vous reste à rembourser sur ce bien.
Si le rapport reste au plus égal à 80 %, la banque est autorisée à neutraliser la charge du relais dans l'appréciation du taux d'effort.
Au-delà, cette faculté n'est pas ouverte : la charge est alors susceptible de peser dans le calcul.

La logique de ce seuil a été expliquée dans une réponse ministérielle : exclure la charge des intérêts du calcul du taux d'effort au moment de l'octroi facilite l'accès au crédit relais pour les ménages qui déménagent, tandis que la condition de quotité sert à prévenir le risque associé à un retournement du marché immobilier en cas de difficulté à vendre le bien. Autrement dit, la marge laissée entre le relais et la valeur nette du bien est un coussin : elle absorbe une négociation à la baisse ou une vente plus lente que prévu.

Deux conséquences pratiques

D'abord, l'estimation du bien à vendre devient une pièce décisive du dossier : elle fixe le dénominateur du calcul. Ensuite, un capital restant dû élevé sur le bien actuel réduit mécaniquement la base, donc le montant de relais compatible avec la quotité de 80 %.

Pourquoi deux banques peuvent-elles traiter le même prêt relais différemment ?

Le texte de 2023 autorise les établissements à exclure la charge du relais. Il ne leur impose rien. Une banque peut donc respecter scrupuleusement la décision HCSF et choisir, dans sa propre politique de risque, de réintégrer tout ou partie de cette charge dans son analyse — ou de ne l'exclure qu'au-dessous d'une quotité plus stricte que le seuil réglementaire.

Ce décalage explique une situation que les emprunteurs vivent souvent comme une incohérence : deux établissements, mêmes revenus, même bien à vendre, deux capacités annoncées très différentes. Aucun des deux n'a tort au regard de la réglementation. L'un utilise une faculté, l'autre non.

S'y ajoutent des paramètres qui ne relèvent d'aucun texte : la décote appliquée à la valeur du bien à vendre, l'appréciation du marché local et du délai de vente probable, le reste à vivre après prise en compte de la période de double charge, la durée du relais consentie, ou encore le choix entre une franchise totale et une franchise partielle d'intérêts. Chacun de ces points relève du barème interne de l'établissement et n'est pas publié.

Conséquence concrète : la question « le relais compte-t-il dans mon endettement ? » n'a pas une réponse unique valable partout. Elle a une réponse par établissement, et elle doit être posée dès le premier échange, avant de construire le plan de financement.

Qu'examine la banque dans un dossier d'achat-revente, au-delà du taux d'effort ?

Neutraliser la charge du relais dans le taux d'effort ne signifie pas que la banque considère cette charge comme inexistante. Elle la retrouve ailleurs dans son analyse, sous une autre forme.

La valeur retenue pour le bien à vendre : prix affiché, estimations d'agences, éventuel mandat déjà signé, comparables du secteur. C'est elle qui détermine la quotité de financement.
Le capital restant dû sur le crédit en cours du bien vendu, qui vient en déduction de cette valeur.
Le scénario de vente longue : ce que devient votre budget mensuel si le bien ne part pas dans le délai espéré, et si les intérêts du relais courent plus longtemps que prévu.
Le reste à vivre pendant la période de double charge, apprécié selon un barème interne qu'aucun texte ne fixe.
La tenue de vos comptes et vos revenus, examinés comme pour tout dossier : la souplesse accordée sur le relais ne remplace jamais l'analyse de solvabilité.

Un dossier d'achat-revente peut donc être refusé alors même que la quotité de 80 % est respectée, si l'établissement juge le prix de vente optimiste ou le délai d'écoulement incertain. À l'inverse, un dossier dont la quotité dépasse le seuil n'est pas mécaniquement perdu : il sort seulement de la faculté de neutralisation, ce qui ramène la charge du relais dans le calcul et exige alors des revenus ou un apport plus confortables.

Pour savoir quelles charges, hors relais, entrent dans le numérateur du taux d'effort, voyez les charges retenues dans le calcul du taux d'endettement. Et pour comprendre pourquoi un dossier sous 35 % peut malgré tout être refusé, voyez la marge de flexibilité du HCSF.

Comment présenter un projet avec prêt relais pour qu'il soit lisible ?

Un dossier d'achat-revente se juge sur sa cohérence : montant du relais, valeur nette du bien vendu, charge mensuelle pendant la double détention, et sortie prévue. Plus ces quatre éléments sont documentés, moins la banque applique de décote de précaution.

Faire estimer le bien à vendre par écrit, idéalement par plusieurs professionnels, et conserver ces documents dans le dossier.
Produire le décompte de capital restant dû du prêt en cours, délivré par l'établissement qui le porte.
Chiffrer le montant de relais demandé et le rapporter à la valeur nette du bien, pour vérifier la quotité avant de déposer.
Présenter l'état d'avancement de la vente : mandat signé, visites, offre reçue, compromis le cas échéant.
Indiquer ce que vous ferez si la vente tarde : capacité à supporter les intérêts plus longtemps, épargne mobilisable, marge de négociation sur le prix.

Aucun de ces éléments ne garantit une décision favorable : la banque reste libre d'accorder ou non le financement, et de fixer ses propres conditions. Ils évitent en revanche la situation la plus coûteuse, celle où l'établissement retient une hypothèse défavorable faute de pièce permettant d'en retenir une autre.

Si vous devez vous positionner sur un bien avant d'avoir finalisé votre montage, une attestation de finançabilité présente votre capacité au vendeur, sans valoir accord bancaire.

Questions fréquentes

Le capital du prêt relais est-il compté dans le taux d'effort ?

Non. Le remboursement du capital d'un prêt relais était déjà exclu du calcul du taux d'effort avant l'ajustement de décembre 2023, comme l'indique une réponse ministérielle publiée par le Sénat. Ce que l'ajustement de 2023 a ouvert, c'est la possibilité d'exclure aussi la charge d'emprunt associée au relais, sous condition de quotité de financement d'au plus 80 %.

La durée maximale de 25 ans du HCSF s'applique-t-elle à un prêt relais ?

Le critère de maturité de 25 ans fait partie de la décision HCSF, dont les crédits relais ne relèvent pas. La durée de votre relais est donc fixée par le contrat et par la politique de l'établissement, pas par ce critère. Demandez-la par écrit, ainsi que les conditions d'une éventuelle prorogation.

Que se passe-t-il si le bien ne se vend pas avant l'échéance du relais ?

Cela dépend de ce que prévoit votre contrat et de ce que votre banque accepte à ce moment-là : prorogation, transformation en prêt amortissable, remboursement sur vos fonds. Aucune de ces issues n'est un droit. C'est la raison pour laquelle le scénario de vente longue se discute avant la signature, pas après.

Une banque peut-elle exiger que la vente soit déjà signée avant d'accorder un relais ?

Elle peut conditionner son accord comme elle l'entend, dans les limites de la loi : l'existence d'un compromis sur le bien vendu réduit fortement l'incertitude et modifie souvent les conditions proposées. Rien ne l'oblige cependant à financer un relais, avec ou sans compromis.

Sources

FAQ sur la décision n°D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021 relative aux conditions d'octroi de crédits immobiliers — Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) / Ministère de l'Économie Consultée le 19 octobre 2026.
Mesure relative à l'octroi de crédits immobiliers — Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) / economie.gouv.fr Consultée le 19 octobre 2026.
Décision n°D-HCSF-2023-6 du 18 décembre 2023 relative aux conditions d'octroi de crédits immobiliers — Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), 18 décembre 2023 Consultée le 19 octobre 2026.
Question n°14732 : impact des règles du HCSF sur le courtage immobilier en France (réponse ministérielle) — Assemblée nationale Consultée le 19 octobre 2026.
Question écrite sur les nouveaux critères du HCSF (réponse ministérielle) — Sénat Consultée le 19 octobre 2026.
Crédit immobilier : 35 % d'endettement, 25 ans maximum, les règles du HCSF ne bougent pas — Journal de l'Agence Consultée le 19 octobre 2026.

Benjamin Poisson — Courtier en prêts immobiliers, fondateur de Courtia

Dix ans de courtage en prêts immobiliers, dont plusieurs années à la tête de sa propre agence franchisée, avant de fonder Courtia. Courtia est le nom commercial de LB FINANCE, immatriculée à l'ORIAS sous le n° 20002802. Voir la page auteur.

Faire mon diagnostic