Courtia Pro Revenus locatifs et taux d'effort : vos loyers comptent-ils vraiment dans votre taux d'endettement ?
Non, pas pour leur montant intégral. Vos loyers sont traités comme un revenu, placé au dénominateur du taux d'effort, mais la FAQ officielle du HCSF impose aux banques d'y appliquer une décote sans en fixer le pourcentage. Chaque établissement applique donc son propre barème, ce qui explique que deux banques n'arrivent pas à la même capacité d'emprunt sur un même dossier locatif.
Publié le 5 novembre 2026 · par Benjamin Poisson, courtier en prêts immobiliers et fondateur de Courtia
Vous possédez un appartement déjà loué, ou vous visez un bien à mettre en location, et les chiffres ne concordent pas : votre calcul maison ajoute les loyers à vos revenus, l'étude de la banque en retient nettement moins, et une deuxième banque annonce encore autre chose. Aucun des trois calculs n'est forcément faux : ils ne reposent pas sur la même convention.
Le cadre vient de la décision du Haut Conseil de stabilité financière n° D-HCSF-2021-7, qui plafonne le taux d'effort à 35 % et la maturité du crédit à 25 ans. Ce cadre dit où placer les loyers dans le calcul, et impose de les minorer. Il ne dit pas de combien. Tout l'écart entre deux banques tient dans ce silence.
Vous trouverez en ligne des pourcentages de décote présentés comme la règle. Nous n'en reprenons aucun : ni la décision du HCSF ni sa FAQ officielle ne fixent de taux de décote, et les barèmes internes des banques ne sont pas publiés. Citer un pourcentage reviendrait à transformer la pratique d'un établissement en norme, ce qu'elle n'est pas.
Vos loyers s'ajoutent-ils à vos revenus ou se déduisent-ils de la mensualité ?
Ils s'ajoutent à vos revenus. Le taux d'effort est un rapport : au numérateur, toutes les mensualités de crédit, y compris les crédits à la consommation ; au dénominateur, le revenu de l'emprunteur, défini comme le revenu net avant impôt, diminué des revenus exceptionnels et augmenté de certains revenus financiers ainsi que des revenus fonciers. Cette définition a été rappelée par le ministère de l'économie dans sa réponse à la question écrite n° 11983, publiée au Journal officiel le 28 avril 2026.
La même réponse précise le cas de l'investissement locatif : « les revenus futurs liés à la détention du bien sont bien pris en compte dans les revenus de l'investisseur », au dénominateur du taux d'effort, avec une décote appliquée par l'établissement de crédit. Autrement dit, le loyer attendu d'un bien que vous n'avez pas encore acheté entre dans le calcul — mais minoré, et du côté des revenus.
- La mensualité du nouveau prêt locatif, assurance emprunteur comprise, s'inscrit en entier au numérateur : elle n'est jamais allégée par le loyer attendu.
- Les mensualités de vos crédits déjà en cours s'y ajoutent, y compris celles d'un autre bien locatif et quel que soit le prêteur.
- Les loyers, perçus ou attendus, s'inscrivent au dénominateur, après décote, à côté de vos salaires ou de vos revenus d'activité.
- Le résultat est un pourcentage unique, comparé au plafond de 35 % fixé par la décision D-HCSF-2021-7.
Ce sens de lecture a une conséquence arithmétique directe : ajouter un revenu décoté au dénominateur augmente moins votre marge que retrancher une charge au numérateur ne l'augmenterait. Pour le détail de ce qui entre au numérateur, voir Quelles charges sont retenues dans le calcul du taux d'endettement ?.
Pourquoi la banque ne retient-elle pas 100 % de vos loyers ?
Parce qu'elle n'a pas le choix. La FAQ officielle du HCSF sur la décision D-HCSF-2021-7 consacre une question au traitement des revenus fonciers et locatifs dans le calcul du revenu et du taux d'effort, et indique qu'il doit y être appliqué une décote par les établissements. La minoration n'est donc pas une prudence commerciale facultative : c'est une exigence du cadre d'octroi.
Économiquement, l'idée est simple : un loyer attendu n'est pas un salaire. Entre deux locataires, il n'y a pas de recette ; un impayé n'interrompt pas l'échéance du prêt ; les charges non récupérables, la taxe foncière, les frais de gestion et les travaux pèsent sur le propriétaire, pas sur le locataire. La décote absorbe cet écart entre le loyer affiché sur le bail et ce qui reste réellement disponible pour rembourser.
Mais ni la décision ni la FAQ ne fixent le niveau de cette décote. Chaque établissement l'inscrit dans son barème interne, qu'il ne publie pas, et deux paramètres au moins varient d'une banque à l'autre : le taux appliqué et l'assiette sur laquelle il s'applique. Appliquer une même minoration au loyer charges comprises, au loyer hors charges ou au revenu foncier net déclaré ne donne pas le même revenu retenu.
Un dossier locatif peut être écarté parce que le taux d'effort obtenu dépasse 35 % avec la décote de cette banque-là, alors qu'il passerait ailleurs. Il peut aussi être écarté en restant sous 35 %, au titre du reste à vivre ou de la politique d'octroi de l'établissement, qui n'est tenue par aucun barème public. Voir Comment se calcule le reste à vivre pour un prêt immobilier ?.
Le calcul différentiel est-il encore autorisé ?
Non, et la question a été tranchée récemment. Le calcul différentiel consistait à soustraire les loyers du service de la dette, au numérateur, au lieu de les ajouter aux revenus : seule la part de mensualité non couverte par le loyer pesait alors sur le taux d'effort. Un député a demandé en décembre 2025 sa réintroduction encadrée pour soutenir la production de logements.
La réponse ministérielle du 28 avril 2026 écarte cette demande : le HCSF exclut l'utilisation du calcul différentiel, au motif qu'il ne représente pas la réalité économique — un service de la dette rapporté à une espérance de revenu — et qu'il ne permet pas de limiter le levier. Le ratio retenu, revenus d'un côté, charges de dette de l'autre, y est présenté comme standard en supervision financière.
La conséquence est importante si vous construisez un patrimoine locatif : chaque opération supplémentaire ajoute une mensualité entière au numérateur et seulement un loyer décoté au dénominateur. Mécaniquement, votre taux d'effort monte à mesure que vous investissez, même quand chaque opération s'autofinance sur le papier. Un montage présenté comme « neutre » parce que le loyer couvre l'échéance ne l'est pas au sens du calcul bancaire.
Beaucoup de simulateurs d'investissement locatif raisonnent encore en différentiel, parfois sans le dire. Si le résultat affiché est très supérieur à celui d'une étude bancaire, c'est souvent là que se situe l'écart. Notre simulateur de capacité d'emprunt ne remplace pas une étude : il donne un ordre de grandeur, que votre banque recalculera avec ses propres paramètres.
Loyers déjà perçus et loyers à venir sont-ils lus de la même façon ?
Les deux entrent au dénominateur, mais ils ne se prouvent pas de la même manière, et c'est là que les dossiers se distinguent. Pour un bien déjà loué, le loyer est documenté : bail en cours, quittances, crédits sur relevés de compte, et surtout revenus fonciers figurant sur votre déclaration et votre avis d'imposition. Un loyer encaissé en espèces et jamais déclaré n'est pas un revenu lisible pour une banque.
Pour un bien que vous n'avez pas encore acheté, le loyer est une estimation. Selon les cas, la banque s'appuiera sur le bail existant si le bien est vendu loué, sur une estimation locative d'agence ou sur le loyer prévisionnel annoncé par le promoteur. Le niveau de preuve exigé relève de la politique de chaque établissement : aucun texte ne lui impose d'accepter une estimation plutôt qu'une autre, et une estimation jugée optimiste peut être retenue à un montant inférieur à celui que vous avez présenté.
Un point de calendrier mérite attention en VEFA ou en travaux : la maturité maximale est de 25 ans, mais la réponse ministérielle du 28 avril 2026 rappelle qu'en cas d'entrée en jouissance décalée par rapport à l'octroi du crédit, un différé d'amortissement d'une durée analogue à ce décalage est autorisé, dans la limite de 27 ans au total. Cela vise précisément la période pendant laquelle le bien ne rapporte encore aucun loyer.
Une location meublée produit des bénéfices industriels et commerciaux, non des revenus fonciers ; un bien détenu par une société fait apparaître des loyers et une dette dans des comptes distincts des vôtres. Aucun texte public ne dit comment chaque banque reconstitue le revenu retenu dans ces situations : la réponse dépend de sa méthode d'analyse et de sa politique d'octroi, et doit être demandée dossier par dossier.
Que faut-il demander à chaque banque avant de déposer un dossier locatif ?
Puisque le pourcentage de décote n'est pas public, la seule information utile est celle que l'établissement a réellement appliquée à votre dossier. Elle se lit dans le revenu retenu de son étude, pas dans un barème qu'il n'est pas tenu de vous communiquer. Les questions suivantes font apparaître l'écart entre deux études :
- Quel montant de loyer avez-vous retenu, et sur quelle base : loyer charges comprises, loyer hors charges, ou revenu foncier net de ma déclaration ?
- La minoration s'applique-t-elle au loyer ou au revenu déjà net de charges — autrement dit, la décote vient-elle s'ajouter à une première déduction ?
- Pour le bien à acquérir, quel justificatif de loyer acceptez-vous, et à quel montant le retenez-vous ?
- Comment traitez-vous une location meublée, dont les revenus sont déclarés en bénéfices industriels et commerciaux et non en revenus fonciers ?
- Les mensualités de mes prêts locatifs en cours sont-elles toutes reprises au numérateur, y compris celles portées par une société ?
- Quel reste à vivre obtenez-vous après prise en compte de l'ensemble de mes charges ?
Aucune banque n'est tenue de détailler son barème, et aucune n'est tenue d'étudier le dossier d'un investisseur. Ce que vous pouvez obtenir, en revanche, c'est le chiffre retenu : à partir de là, deux offres deviennent comparables, et un écart de capacité s'explique au lieu d'être subi.
Les banques peuvent déroger aux critères sur une partie de leur production. Selon la réponse ministérielle du 28 avril 2026, au moins 70 % de cette flexibilité doit être réservée aux acquéreurs de leur résidence principale et au moins 30 % aux primo-accédants ; les 30 % restants, soit 6 % de la production trimestrielle, sont libres d'utilisation. Un projet locatif relève donc de cette part libre, la plus disputée. La même réponse relève qu'au troisième trimestre 2025, 16,8 % du volume de crédit produit dérogeait aux critères, sur un maximum de 20 %. Détail dans Marge de flexibilité HCSF.
Questions fréquentes
Mes loyers sont-ils retenus avant ou après impôt ?
Le revenu pris en compte au dénominateur du taux d'effort est le revenu net avant impôt, duquel sont retirés les revenus exceptionnels et auquel s'ajoutent certains revenus financiers ainsi que les revenus fonciers, selon la réponse ministérielle du 28 avril 2026. L'impôt sur le revenu n'est donc pas déduit à ce stade du calcul ; en revanche, la décote appliquée aux loyers et l'examen du reste à vivre dépendent de la banque.
La mensualité du crédit de mon bien locatif compte-t-elle dans mes charges ?
Oui. Le taux d'effort inclut toutes les mensualités de crédit, y compris les crédits à la consommation, rapportées au revenu de l'emprunteur. La mensualité d'un prêt locatif en cours y figure donc en entier, sans être compensée par le loyer qu'il produit, puisque ce loyer est traité au dénominateur. Voir Quelles charges sont retenues dans le calcul du taux d'endettement ?.
La durée maximale de 25 ans s'applique-t-elle à un achat locatif en VEFA ?
La maturité maximale prévue par la décision D-HCSF-2021-7 est de 25 ans. Lorsque l'entrée en jouissance du bien est décalée par rapport à l'octroi du crédit, un différé d'amortissement d'une durée analogue à ce décalage est autorisé, jusqu'à 27 ans au total. L'application à votre opération dépend du montage retenu par la banque.
Puis-je connaître le taux de décote appliqué par ma banque ?
Rien ne l'oblige à vous communiquer son barème interne, qui n'est pas public. Ce que vous pouvez demander, c'est le montant de loyer effectivement retenu dans l'étude de votre dossier. En comparant ce montant d'une banque à l'autre, vous mesurez la décote appliquée sans avoir besoin du barème lui-même.
Sources
- Question écrite n° 11983 — Rétablissement du calcul différentiel sur le taux d'endettement, et réponse du ministère de l'économie — Assemblée nationale / Ministère de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique, 28 avril 2026 Consultée le 5 novembre 2026.
- FAQ sur la décision n° D-HCSF-2021-7 relative aux conditions d'octroi de crédits immobiliers — Haut Conseil de stabilité financière, via economie.gouv.fr Consultée le 5 novembre 2026.
Dix ans de courtage en prêts immobiliers, dont plusieurs années à la tête de sa propre agence franchisée, avant de fonder Courtia. Courtia est le nom commercial de LB FINANCE, immatriculée à l'ORIAS sous le n° 20002802. Voir la page auteur.
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Courtia est le nom commercial de LB FINANCE, courtier en opérations de banque et en services de paiement, immatriculé à l'ORIAS sous le n° 20002802 (orias.fr). Cet article a une vocation d'information : il décrit des méthodes et des critères, il ne constitue ni un conseil personnalisé, ni une offre de crédit, ni une promesse d'accord bancaire. Un crédit vous engage et doit être remboursé : vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Voir les mentions légales.