Courtia Pro Quels justificatifs d'apport personnel la banque demande-t-elle ?
La banque ne demande pas seulement de voir l'apport, elle demande d'où il vient. Épargne, don familial, vente d'un bien : chaque origine a son justificatif, et un apport dont l'origine n'est pas tracée n'est pas traité comme un apport.
Publié le 21 septembre 2026 · par Benjamin Poisson, courtier en prêts immobiliers et fondateur de Courtia
Que doit prouver un justificatif d'apport ?
Deux choses, et la seconde est celle qu'on oublie : que la somme existe, et qu'elle vous appartient sans contrepartie.
La première se prouve par un relevé. La seconde se prouve par l'origine des fonds. Un apport financé par un prêt personnel souscrit en parallèle n'est pas un apport : c'est une charge supplémentaire, qui pèse sur le taux d'endettement au lieu de l'alléger.
C'est pour cela qu'une somme apparue sur le compte trois semaines avant le dépôt, sans explication, ralentit un dossier au lieu de le renforcer.
Comment justifier un apport venu de l'épargne ?
Par les relevés des supports mobilisés : livret A, livret de développement durable, plan ou compte épargne logement, compte-titres, contrat d'assurance-vie, plan d'épargne entreprise.
Le relevé doit montrer le solde et, si le rachat a déjà eu lieu, le mouvement de sortie. Une épargne constituée par versements réguliers visibles sur les relevés de compte courant est la démonstration la plus solide : elle prouve l'origine et la capacité d'épargne en une seule pièce.
Comment justifier un don familial ?
Par la déclaration du don et une attestation du donateur précisant qu'il s'agit d'un don et non d'un prêt. Les banques demandent souvent, en plus, la pièce d'identité du donateur.
Le don familial de sommes d'argent est exonéré de droits jusqu'à 31 865 euros par donateur et par bénéficiaire, renouvelable tous les quinze ans, à condition que le donateur ait moins de 80 ans et le bénéficiaire soit majeur. La déclaration incombe au bénéficiaire et doit être faite dans le mois qui suit le don. Depuis janvier 2026, elle se fait en ligne sur impots.gouv.fr, le formulaire papier devenant l'exception.
Ce que change l'exonération temporaire de l'article 790 A bis
Un second dispositif, temporaire, s'ajoute au précédent : les dons de sommes d'argent consentis entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026 sont exonérés jusqu'à 100 000 euros par donateur et 300 000 euros par bénéficiaire.
Ses conditions sont strictes, et elles excluent la plupart des achats. Le donateur doit être un ascendant direct — ou, à défaut de descendance, un oncle ou une tante. Les fonds doivent être employés dans les six mois à l'acquisition d'un logement neuf ou en état futur d'achèvement affecté à la résidence principale, ou à des travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov'. Le logement doit ensuite être conservé et occupé comme résidence principale pendant au moins cinq ans.
Un achat dans l'ancien sans travaux de rénovation énergétique n'y ouvre donc pas droit. Le dispositif se cumule en revanche avec l'abattement classique en ligne directe et avec le don familial de 31 865 euros.
Ce qui n'est pas compté comme apport
Un prêt personnel souscrit pour constituer l'apport, une somme prêtée par un proche sans acte, un compte alimenté par un tiers sans justification : aucun de ces trois cas ne fonctionne, et le troisième expose en plus à une demande d'explication sur l'origine des fonds.
Un prêt familial est possible, mais il change de nature : reconnu comme un prêt, il entre dans les charges. Il doit alors être déclaré et documenté comme tel.
La liste complète des pièces du dossier figure dans notre page sur les documents d'un dossier de prêt immobilier.
Faites la simulation gratuite sur courtia.fr pour mesurer l'effet de votre apport sur votre plan de financement.
Questions fréquentes
Quel apport faut-il pour obtenir un prêt immobilier ?
Il n'existe pas de minimum légal. Les banques attendent couramment de quoi couvrir les frais de notaire et de garantie, soit environ 10 % du prix, mais chaque établissement instruit et décide seul.
Un don familial doit-il être déclaré même s'il est exonéré ?
Oui. L'exonération ne dispense pas de la déclaration, qui incombe au bénéficiaire et doit intervenir dans le mois suivant le don.
L'exonération de 100 000 euros s'applique-t-elle à un achat dans l'ancien ?
Non, sauf pour financer des travaux de rénovation énergétique éligibles. Elle vise l'acquisition d'un logement neuf ou en état futur d'achèvement.
Peut-on utiliser un prêt à taux zéro comme apport ?
Le prêt à taux zéro est un prêt, pas un apport. Il figure au plan de financement à sa place, et son fonctionnement est détaillé dans notre page sur le PTZ 2026.
Sources
- Dons exonérés — impots.gouv.fr, direction générale des finances publiques Consultée le 21 septembre 2026.
- Don manuel — impots.gouv.fr, direction générale des finances publiques Consultée le 21 septembre 2026.
- Don familial de 100 000 € exonéré : ce que prévoit l'article 790 A bis du CGI — Syage Notaires Consultée le 21 septembre 2026.
- Exonération des dons familiaux — achat et rénovation de la résidence principale — ARAPL Île-de-France Consultée le 21 septembre 2026.
- Dons familiaux : une déclaration en ligne obligatoire dès janvier 2026 — La finance pour tous (Institut pour l'éducation financière du public) Consultée le 21 septembre 2026.
Dix ans de courtage en prêts immobiliers, dont plusieurs années à la tête de sa propre agence franchisée, avant de fonder Courtia. Courtia est le nom commercial de LB FINANCE, immatriculée à l'ORIAS sous le n° 20002802. Voir la page auteur.
À lire aussi
Courtia est le nom commercial de LB FINANCE, courtier en opérations de banque et en services de paiement, immatriculé à l'ORIAS sous le n° 20002802 (orias.fr). Cet article a une vocation d'information : il décrit des méthodes et des critères, il ne constitue ni un conseil personnalisé, ni une offre de crédit, ni une promesse d'accord bancaire. Un crédit vous engage et doit être remboursé : vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Voir les mentions légales.