Courtia Pro Combien de bilans faut-il pour un prêt immobilier quand on est indépendant ?
Trois exercices, c'est la règle affichée. Deux exercices complets permettent souvent de faire étudier le dossier, à condition qu'il soit présenté correctement.
Publié le 30 août 2026 · par Benjamin Poisson, courtier en prêts immobiliers et fondateur de Courtia
La règle de place est de trois exercices comptables. C'est ce qu'affichent la quasi-totalité des établissements et ce qu'on vous répondra si vous posez la question au guichet.
Dans la pratique, deux exercices complets permettent souvent de faire étudier le dossier. La nuance compte : étudié ne veut pas dire accepté. Avec deux bilans, votre dossier ne tombe pas automatiquement, il sort du traitement standard et passe entre les mains d'un analyste.
Pourquoi trois exercices et pas deux ?
Parce que trois années permettent de voir une tendance. Une bonne année peut être un accident, deux bonnes années une conjoncture, trois années cohérentes une activité installée. La banque ne cherche pas à savoir combien vous avez gagné, elle cherche à savoir si vous regagnerez la même chose l'an prochain.
C'est aussi pour ça qu'un troisième exercice en baisse peut desservir un dossier qu'on aurait passé avec deux.
Ce qui compense un exercice manquant
Un dossier à deux bilans se gagne sur ce qui montre la trajectoire plutôt que l'historique :
- le carnet de commandes en cours, chiffré
- les devis signés et non encore facturés
- un prévisionnel appuyé sur ces éléments, pas sur une intention
- les crédits professionnels qui arrivent à échéance et vont libérer de la capacité
Ces pièces ne sont jamais demandées spontanément. Elles ne figurent dans le dossier que si quelqu'un a pensé à les y mettre.
Le cas de la reprise d'activité
Si vous exerciez le même métier en tant que salarié avant de vous installer, l'ancienneté professionnelle joue en votre faveur même si l'ancienneté d'entreprise est courte. C'est un argument à documenter explicitement, avec les contrats de travail précédents, pas à laisser deviner.
Savoir où vous en êtes
La simulation Courtia prend en compte votre statut et votre ancienneté réelle pour vous dire ce que votre situation produit comme lecture bancaire. C'est gratuit et sans engagement.
Cette analyse est une lecture de cohérence, pas un accord de prêt, et elle n'engage aucune banque.
Questions fréquentes
Deux bilans suffisent-ils pour emprunter ?
Deux exercices complets permettent de faire étudier un dossier dans de nombreux établissements. Ils ne garantissent pas l'accord : le dossier passe en analyse manuelle et se joue sur la qualité de sa présentation.
Faut-il attendre trois ans d'activité avant d'acheter ?
Pas nécessairement. Si les deux premiers exercices sont complets et cohérents, il est possible de présenter un dossier sans attendre le troisième.
Dix ans de courtage en prêts immobiliers, dont plusieurs années à la tête de sa propre agence franchisée, avant de fonder Courtia. Courtia est le nom commercial de LB FINANCE, immatriculée à l'ORIAS sous le n° 20002802. Voir la page auteur.
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Courtia est le nom commercial de LB FINANCE, courtier en opérations de banque et en services de paiement, immatriculé à l'ORIAS sous le n° 20002802 (orias.fr). Cet article a une vocation d'information : il décrit des méthodes et des critères, il ne constitue ni un conseil personnalisé, ni une offre de crédit, ni une promesse d'accord bancaire. Un crédit vous engage et doit être remboursé : vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Voir les mentions légales.