Courtia Pro Prêt immobilier et TNS : qu'est-ce que la banque regarde dans vos comptes ?
Quand vous êtes indépendant, la banque ne regarde ni votre chiffre d'affaires ni ce que vous pensez gagner. Elle lit une ligne précise, différente selon votre statut juridique, et elle en déduit ce que votre activité peut supporter durablement.
Publié le 30 août 2026 · par Benjamin Poisson, courtier en prêts immobiliers et fondateur de Courtia
Quand vous êtes travailleur non salarié, la banque ne regarde pas votre chiffre d'affaires. Elle regarde ce que votre activité peut réellement supporter comme prélèvement, année après année, et elle le lit dans deux ou trois documents précis selon votre forme juridique. C'est cette lecture, et pas votre niveau de revenus ressenti, qui décide de la suite.
C'est aussi pour ça que deux banques peuvent vous répondre deux choses opposées sur le même dossier. Elles ne regardent pas la même ligne.
Combien de bilans la banque demande-t-elle vraiment ?
La règle de place, c'est trois exercices. C'est ce que la quasi-totalité des établissements affiche, et c'est ce qu'on vous dira au guichet.
Dans les faits, deux exercices suffisent souvent pour que le dossier soit étudié. Étudié, pas accepté d'office : la nuance est toute la différence. Avec deux bilans, votre dossier ne tombe pas mécaniquement, il passe en analyse, et c'est là que la façon dont il est présenté pèse.
Ce que ça change pour vous : si vous avez deux exercices complets et une activité qui se tient, vous n'avez pas forcément à attendre un an de plus. Vous avez en revanche intérêt à ce que le dossier arrive complet, parce qu'un dossier à deux bilans déposé brut se fait écarter sans discussion.
Quel revenu la banque retient-elle selon votre statut ?
C'est le point que la plupart des simulateurs traitent mal, et c'est le plus déterminant. Le revenu retenu dépend de la forme juridique de votre activité.
Entreprise individuelle, micro-entreprise, profession libérale. La banque retient le bénéfice déclaré, votre BIC ou votre BNC, tel qu'il figure sur votre avis d'imposition. Pas votre chiffre d'affaires. Pas ce que vous avez encaissé. Le bénéfice après charges.
Société soumise à l'impôt sur les sociétés. Deux lectures coexistent selon les établissements. Certaines banques retiennent votre rémunération de gérant telle qu'elle apparaît au bilan. D'autres regardent l'excédent brut d'exploitation, l'EBE, c'est-à-dire ce que l'activité dégage avant amortissements et frais financiers.
L'EBE est la mesure la plus honnête de ce que l'entreprise peut supporter, et c'est de plus en plus souvent celle qui tranche. Si vous dirigez une société, c'est le chiffre à connaître avant même de commencer à chercher un bien.
Moyenne ou tendance : comment vos exercices sont-ils lus ?
Le réflexe est de faire une moyenne des revenus sur les exercices analysés. C'est la lecture par défaut, et c'est celle qui s'applique quand les chiffres sont stables ou irréguliers sans direction claire.
Mais la moyenne n'est pas une règle mécanique. Si vos revenus progressent nettement d'un exercice à l'autre, c'est la trajectoire qui est regardée, pas seulement le milieu. Une activité qui monte régulièrement se lit autrement qu'une activité qui a fait une bonne année isolée, même si la moyenne est identique.
Ça a une conséquence pratique : si votre dernier exercice est nettement meilleur que les précédents, ne laissez pas le dossier se résumer à une moyenne. Il faut que la progression soit visible et expliquée, avec ce qui l'a produite et ce qui permet de penser qu'elle se poursuit.
Dans l'autre sens, un dernier exercice en recul appelle une explication écrite. Un accident ponctuel, un investissement, un changement de périmètre : sans explication, l'analyste retient le chiffre le plus prudent.
Et les dividendes ?
Ils sont regardés à travers un angle simple : combien le dirigeant se dégage réellement en fin d'exercice.
Ce qui compte n'est pas ce que la société pourrait distribuer, c'est ce qui a effectivement été perçu, et sur combien d'exercices. Un versement régulier sur plusieurs années pèse ; un versement unique se lit comme un événement, pas comme un revenu.
Si vous vous rémunérez principalement en dividendes plutôt qu'en salaire, c'est un point à documenter dès le départ. C'est un choix fiscal parfaitement légitime, mais il produit une rémunération de gérant faible au bilan, et un dossier déposé sans explication se fait lire sur ce seul chiffre.
Pourquoi un dossier d'indépendant cale-t-il le plus souvent ?
Trois motifs reviennent, et aucun n'est une question de train de vie.
L'endettement. Le cadre est le même que pour un salarié. Les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière plafonnent le taux d'endettement à 35 % assurance comprise, pour une durée maximale de 25 ans, portée à 27 ans lorsque des travaux représentent au moins 10 % du projet. Une marge de flexibilité existe : les banques peuvent déroger sur une part limitée de leur production, dans la limite de 20 %, et elles la réservent aux dossiers qu'elles jugent les plus solides. Ce cadre a été maintenu sans assouplissement pour 2026. Source : Haut Conseil de stabilité financière, mesure relative à l'octroi de crédits immobiliers, vérifiée le 29 août 2026.
L'EBE trop bas. Une entreprise peut afficher un chiffre d'affaires flatteur et dégager très peu. Si l'excédent brut d'exploitation ne couvre pas confortablement votre rémunération et la charge de crédit à venir, l'analyste considère que l'activité ne tiendra pas la distance.
L'écart entre ce que vous vous versez et ce que l'entreprise peut payer. C'est le motif le plus fréquent et le moins compris. Si votre rémunération n'est pas soutenable au regard des comptes, la banque ne retient pas ce que vous vous versez : elle retient ce que l'activité peut réellement absorber. Votre revenu retenu s'effondre d'un coup, et votre capacité avec, sans que rien n'ait changé dans votre vie.
Qu'est-ce qui fait basculer un dossier limite ?
Ce qui ne figure pas dans les pièces comptables.
Les bilans racontent le passé. La banque, elle, prête sur l'avenir. Entre deux dossiers identiques sur le papier, celui qui passe est celui qui donne à voir la suite.
Concrètement, les éléments qui changent la lecture d'un dossier de TNS :
- le carnet de commandes en cours, avec les montants et les échéances
- les devis signés et pas encore facturés
- le chiffre d'affaires prévisionnel, appuyé sur ces éléments et pas sur une intention
- les crédits professionnels en cours qui arrivent à échéance dans les mois qui viennent, parce qu'ils vont libérer de la capacité
- les perspectives à court et moyen terme : un contrat-cadre, un recrutement, un local, tout ce qui montre une activité en construction plutôt qu'en fin de cycle
L'objectif n'est pas d'embellir. C'est de donner à l'analyste une raison de suivre l'entreprise, pas seulement de constater ses comptes. Avec les mêmes bilans, un dossier qui montre un carnet de commandes rempli et une échéance de crédit professionnel qui tombe dans six mois ne se lit pas du tout de la même façon.
Toutes les banques traitent-elles les indépendants pareil ?
Non, et l'écart est net.
Les réseaux mutualistes régionaux suivent généralement mieux les indépendants. La raison est structurelle : la décision se prend plus près du terrain, l'interlocuteur connaît le tissu économique local, et il dispose d'une marge d'appréciation qu'un traitement centralisé n'autorise pas.
Ça ne veut pas dire qu'il faut ne frapper qu'à ces portes. Ça veut dire que l'ordre dans lequel vous présentez votre dossier compte, et qu'un refus obtenu dans un établissement à décision centralisée ne dit à peu près rien de ce que vous obtiendriez ailleurs.
Que faire avant de déposer votre dossier ?
Trois choses, dans cet ordre.
Vérifiez d'abord quel revenu votre statut fait retenir, et raisonnez sur cette base plutôt que sur votre ressenti. C'est presque toujours là qu'apparaît l'écart entre ce que vous pensez pouvoir emprunter et ce que la banque lira.
Rassemblez ensuite vos éléments de perspective avant le rendez-vous, pas après. Un carnet de commandes transmis trois semaines plus tard, quand le dossier est déjà passé en comité, ne rattrape rien.
Regardez enfin si votre dossier relève d'un traitement standard ou d'une analyse manuelle. Deux bilans seulement, une rémunération à ajuster, un crédit professionnel en cours : ce sont des dossiers qui se gagnent au montage, pas au guichet.
Commencez par savoir où vous en êtes
La simulation Courtia vous donne en quelques minutes la lecture que votre situation produit côté banque, à partir de votre statut réel et des revenus effectivement retenus. C'est gratuit et ça ne vous engage à rien.
L'analyse produite est une lecture de cohérence de votre profil. Ce n'est ni un accord de prêt, ni un accord de principe, et elle n'engage aucun établissement bancaire.
Questions fréquentes
Combien de bilans faut-il pour un prêt immobilier quand on est indépendant ?
La règle de place est de trois exercices. Dans les faits, un dossier avec deux exercices complets peut être étudié, à condition d'être présenté avec les éléments qui montrent la trajectoire de l'activité.
Quel revenu la banque retient-elle pour un TNS ?
Cela dépend du statut juridique : le bénéfice BIC ou BNC déclaré sur l'avis d'imposition pour une entreprise individuelle, la rémunération du gérant au bilan ou l'excédent brut d'exploitation pour une société à l'impôt sur les sociétés.
Pourquoi un dossier d'indépendant est-il refusé alors que l'activité tourne bien ?
Le plus souvent parce que l'excédent brut d'exploitation est trop faible au regard de la rémunération versée, ou parce que le gérant se verse davantage que ce que l'entreprise peut supporter dans la durée.
La banque fait-elle une moyenne de mes revenus ?
En général oui, une moyenne sur les exercices analysés. Mais si les revenus progressent nettement d'un exercice à l'autre, c'est la tendance qui est regardée plutôt que la seule moyenne.
Les dividendes sont-ils pris en compte ?
Ils sont regardés à travers ce que le dirigeant se dégage réellement en fin d'exercice. C'est ce montant effectivement perçu qui parle à l'analyste, pas la possibilité théorique d'en distribuer.
Certaines banques suivent-elles mieux les indépendants ?
Les réseaux mutualistes régionaux traitent généralement mieux ces dossiers, parce que la décision se prend plus près du terrain et laisse une marge d'appréciation qu'un traitement centralisé n'autorise pas.
Dix ans de courtage en prêts immobiliers, dont plusieurs années à la tête de sa propre agence franchisée, avant de fonder Courtia. Courtia est le nom commercial de LB FINANCE, immatriculée à l'ORIAS sous le n° 20002802. Voir la page auteur.
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Courtia est le nom commercial de LB FINANCE, courtier en opérations de banque et en services de paiement, immatriculé à l'ORIAS sous le n° 20002802 (orias.fr). Cet article a une vocation d'information : il décrit des méthodes et des critères, il ne constitue ni un conseil personnalisé, ni une offre de crédit, ni une promesse d'accord bancaire. Un crédit vous engage et doit être remboursé : vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Voir les mentions légales.