Courtia Pro Votre courtier est-il obligé de vous conseiller, ou seulement de vous proposer des offres ?
Il ne peut pas se contenter de vous présenter des offres. Tout intermédiaire vous doit des explications et, si le crédit présente un risque pour vous, une mise en garde. Un courtier mandaté par vous doit en plus analyser le marché, vous proposer un contrat adapté et vous dire pourquoi.
Publié le 1 octobre 2026 · par Benjamin Poisson, courtier en prêts immobiliers et fondateur de Courtia
Vous avez reçu deux ou trois propositions de banques et retenu celle dont le taux était le plus bas. Une question revient après coup : votre courtier devait-il vous dire que la durée changeait le coût total, que l'assurance de la banque n'était pas la seule possible, qu'une offre imposait une domiciliation de revenus ? Autrement dit : vous a-t-il vendu une comparaison, ou un conseil ?
Deux codes répondent, et ils se cumulent. Le code de la consommation fixe ce que tout prêteur ou intermédiaire doit à un emprunteur en crédit immobilier. Le code monétaire et financier ajoute des règles propres aux courtiers qui agissent sur le mandat de leur client.
Que doit vous expliquer tout intermédiaire, même sans mission de conseil ?
Des explications adéquates, gratuitement, sans que vous ayez rien à demander. L'article L. 313-11 du code de la consommation impose au prêteur ou à l'intermédiaire de crédit de vous permettre de déterminer si les contrats proposés, et leurs éventuels services accessoires, sont adaptés à vos besoins et à votre situation financière.
- Les informations de la fiche d'information standardisée européenne, la FISE.
- Les principales caractéristiques des crédits et des services accessoires proposés : une offre assortie d'une assurance et d'une garantie n'est pas expliquée si seule la ligne « taux » l'est.
- Les effets que ces crédits peuvent avoir sur vous, y compris les conséquences d'un défaut de paiement.
L'article suivant, L. 313-12, ajoute une mise en garde, gratuite elle aussi : elle est due lorsque, compte tenu de votre situation financière, un contrat de crédit peut induire des risques spécifiques pour vous. Ces deux obligations restent dues dans tous les cas, qu'un service de conseil soit fourni ou non.
Qu'impose en plus la loi à un courtier mandaté par vous ?
Une vraie analyse du marché, et une proposition motivée. Le code monétaire et financier soumet les courtiers en opérations de banque — ceux qui agissent en vertu du mandat de leur client — à des règles supplémentaires, aux articles R. 519-28 et R. 519-29.
- Analyser un nombre suffisant de contrats offerts pour fonder une analyse objective du marché, et recommander ou proposer un contrat adapté à vos besoins.
- Vous décrire et vous comparer les différents types de contrats disponibles, de manière personnalisée et adaptée à leur complexité.
- Vous informer des règles applicables et vous éclairer sur l'étendue de vos devoirs et obligations.
- S'abstenir de vous proposer un contrat qui ne serait pas adapté à vos besoins.
- Vous préciser les raisons qui motivent ses propositions, et comment il a pris en compte les informations recueillies auprès de vous.
C'est ce socle que la doctrine désigne comme le devoir de conseil du courtier. Il ne dépend pas d'une option : il découle du statut.
Qu'est-ce que le « service de conseil » du code de la consommation ?
Une prestation à part, que le professionnel peut fournir sans y être obligé. L'article L. 313-13 la définit comme la fourniture de recommandations personnalisées sur un ou plusieurs contrats de crédit, et précise qu'elle constitue une activité distincte de l'octroi de crédit et de l'intermédiation.
Quand elle est fournie, la recommandation doit être établie au regard d'une gamme comportant au moins trois contrats de crédit distincts, selon l'article R. 313-12 du même code. Un accompagnement attentif ou des simulations retravaillées ne suffisent donc pas à en faire un « service de conseil » au sens juridique.
La rédaction de l'article L. 313-13 citée ici est celle en vigueur à la date de cet article ; Légifrance annonce une nouvelle rédaction à compter du 20 novembre 2026.
Qui peut se faire payer pour un conseil, et par qui ?
Seul le conseil indépendant, et seulement par l'emprunteur. L'article L. 313-15 est sans ambiguïté : seul le conseil qualifié d'indépendant peut donner lieu à rémunération, et cette rémunération émane uniquement de l'emprunteur.
L'article L. 313-14 fixe deux conditions cumulatives pour parler de conseil indépendant : il est rendu à partir d'un nombre suffisamment important de contrats disponibles sur le marché, et il ne donne lieu à aucune rémunération autre que celle versée, le cas échéant, par l'emprunteur. Un intermédiaire payé, même en partie, par une banque ne peut donc pas se dire conseiller indépendant.
Les honoraires d'un courtier rémunèrent son activité d'intermédiation, que le code distingue du service de conseil. La question à poser avant de signer est simple : qui vous rémunère, pour quoi, et à quel moment ? Chez Courtia, les honoraires sont publiés sur la page tarifs.
Comment vérifier ce que votre courtier s'est engagé à faire ?
En lisant votre mandat avant de signer, et en posant les bonnes questions par écrit.
- Quelles banques ont été consultées, lesquelles ont répondu, et pourquoi les autres n'ont-elles pas été sollicitées ?
- Pourquoi cette offre plutôt qu'une autre : la motivation vous est due.
- L'assurance emprunteur entre-t-elle dans la comparaison, ou seule celle de la banque est-elle présentée ?
- Fournissez-vous un service de conseil au sens des articles L. 313-13 et suivants, oui ou non ?
- Qui vous rémunère, quel montant est dû, et à quel moment ?
Un point ne dépend ni du courtier ni du texte : aucune recommandation ne vaut accord de prêt. La décision appartient au prêteur, et un intermédiaire peut avoir rempli toutes ses obligations sans que la banque accepte le dossier.
Courtia est courtier en opérations de banque et en services de paiement, immatriculé à l'ORIAS sous le numéro 20002802. Les règles des articles R. 519-28 et R. 519-29 du code monétaire et financier s'appliquent donc à son activité d'intermédiation. Pour comprendre ce qu'un document remis avant la banque engage réellement, voir l'attestation de finançabilité.
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Questions fréquentes
Un courtier peut-il refuser de me fournir un service de conseil ?
Oui : l'article L. 313-13 du code de la consommation dit qu'il « peut » le fournir. Ce refus ne le dispense de rien d'autre : les explications, la mise en garde et, pour un courtier mandaté par vous, l'analyse du marché et la motivation de ses propositions restent dues.
Le service de conseil peut-il être facturé ?
Seulement s'il est indépendant. L'article L. 313-15 du code de la consommation réserve toute rémunération au conseil qualifié d'indépendant, et précise qu'elle émane uniquement de l'emprunteur.
Mon courtier doit-il m'expliquer pourquoi il me propose une offre ?
Oui. L'article R. 519-29 du code monétaire et financier lui impose de vous préciser les raisons qui motivent ses propositions et comment il a pris en compte les informations que vous lui avez données.
Ces règles valent-elles pour un crédit à la consommation ?
Les articles du code de la consommation cités ici appartiennent au chapitre du crédit immobilier. Le crédit à la consommation relève d'autres dispositions du même code : les règles ne se transposent pas mécaniquement de l'un à l'autre.
Sources
- Code de la consommation — articles L313-11 à L313-15 — Légifrance Consultée le 1 octobre 2026.
- Article L313-14 du code de la consommation — Légifrance Consultée le 1 octobre 2026.
- Article L313-15 du code de la consommation — Légifrance Consultée le 1 octobre 2026.
- Article R313-12 du code de la consommation — Légifrance Consultée le 1 octobre 2026.
- Article R519-28 du code monétaire et financier — Légifrance Consultée le 1 octobre 2026.
- Article R519-29 du code monétaire et financier — Légifrance Consultée le 1 octobre 2026.
Dix ans de courtage en prêts immobiliers, dont plusieurs années à la tête de sa propre agence franchisée, avant de fonder Courtia. Courtia est le nom commercial de LB FINANCE, immatriculée à l'ORIAS sous le n° 20002802. Voir la page auteur.
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Courtia est le nom commercial de LB FINANCE, courtier en opérations de banque et en services de paiement, immatriculé à l'ORIAS sous le n° 20002802 (orias.fr). Cet article a une vocation d'information : il décrit des méthodes et des critères, il ne constitue ni un conseil personnalisé, ni une offre de crédit, ni une promesse d'accord bancaire. Un crédit vous engage et doit être remboursé : vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Voir les mentions légales.